A Cláusula de vigência obriga que a locação permaneça vigente pelo prazo determinado no contrato ainda que o imóvel seja transferido, obrigando-se o adquirente a respeitar a locação.

Exige-se que o contrato de locação seja registrado/averbado no competente cartório do Registro de Imóveis, para os fins do disposto no art. 576 do Código Civil/2002:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

O STJ, entretanto, adotou entendimento de que: “ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição.

Nas palavras do Eminente Min. Paulo de Tarso Sanseverino, a finalidade da averbação do contrato, exigida pelo art. 8º da Lei n. 8.245/91 como requisito para a oposição do contrato de locação ao adquirente do imóvel, é unicamente a de dar publicidade à locação vigente.

Conclui-se que, embora a averbação do contrato de locação não tenha sido formalizada, quando o adquirente tiver ciência inequívoca, não poderá denunciá-lo, devendo o locatário ser mantido na posse do bem.

Precedentes: AgRg nos EDcl no REsp 1322238/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado

em 23/06/2015, DJe 26/06/2015; AgRg no AREsp 592939/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado

em 03/02/2015, DJe 11/02/2015; REsp 1269476/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/02/2013, DJe

19/02/2013.

Rafael Torres

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Milhares de demandas têm sido ajuizadas em todo o País buscando a alteração do índice de reajuste de alugueis contratado do pacto locatício, geralmente para o IPCA ou IPC, em razão do aumento expressivo do IGP-M (ou IGP-DI), índices tradicionalmente utilizados nas locações, desde o ano de 2020.

Na maioria dos casos, invoca-se o art. 317 do CC, que autoriza a revisão judicial quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, e o art. 478, do CC, que autoriza o devedor pedir a resolução do contrato, evitável pelo credor segundo o art. 479, nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Sem adentar no exame de todos elementos que compõem os precitados dispositivos, o elemento comum a ambos é o fato imprevisível. Contudo, a série histórica do IGP-M indica que este índice acumulou alta de 19,99%, no ano de 1999, e de 26,41%, em 2002, neste último, superando a variação do ano passado, 23,13%. Além disso, comparando as séries históricas do IGP-M e IPCA, entre 2009 e 2017, este teve variação positiva acumulada superior àquele. Inclusive, em alguns anos, o IGP^[1] foi negativo, enquanto a variação do IPCA foi positiva^[2].

Tais circunstâncias permitem rebater a alegação de imprevisibilidade do fato, assim como sugerir algum grau de oportunismo no pleito de substituição do índice inflacionário.

De outro lado, a análise dos pedidos de alterações de índices de reajuste não pode ignorar as regras e princípios que incidem sobre os contratos empresariais.

Com efeito, a Lei nº 13.874 (Lei da Liberdade Econômica), editada em 2019, elencou inúmeros direitos e inseriu princípios ao ordenamento jurídico brasileiro, alterando o Código Civil para reforçar a importância ao respeito da autonomia das partes nas negociações privadas e limitar a intervenção estatal, garantindo a excepcionalidade da revisão contratual em contratos paritários e empresariais.

Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção (Art. 421-A, Código Civil).  O inc. III dispõe que “a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.

Já no caso específico de Shopping Centers, que representa parcela significativa do universo das ações revisionais de índices inflacionários, além de regidos pelos normativos acima referidos, já se havia previsão legislativa conferindo ampla prevalência à autonomia privada, como se infere do art. 54 da Lei do Inquilinato, segundo o qual “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação (…).”

Ademais, os contratos em shopping center configuram o que se denomina redes de contratos, consistentes em um “conjunto de vários contratos bilaterais, normalmente mantidos entre um líder e outras empresas, de forma que estas não mantém relação contratual entre si”, mas “com intensa colaboração entre as partes, normalmente catalisada pelo líder da rede e por sistemas de governança” e apresenta “interdependência econômica entre os membros da rede”, nos precisos ensinamentos da civilista Paula Forgioni.

O enfrentamento do tema, portanto, não pode ser feita de maneira descontextualizada. Tratando-se de contratos empresariais paritários, celebrados entre empresas e, em especial pertencentes à categoria dos contratos em rede, como no caso de shopping centers, a intervenção judicial deve ser vista ainda com maior cautela ante os reflexos que suas decisões podem causar à harmonia do conjunto.

Por tais razões, imperiosa a análise, caso a caso, dos elementos essenciais dos institutos jurídicos que albergam a revisão dos contratos, observando seus contornos contratuais próprios e as demais normas incidentes, não havendo solução genérica passível de ser aplicada, uniformemente, a toda locação não residencial.

^[1] http://www.yahii.com.br/igpdi.html

^[2]https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9256-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor-amplo.html?edicao=30240&t=destaques

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Ela é realizada quando há divergência entre o valor ofertado pelo inquilino e a contraproposta das locadoras. O trabalho é realizado por engenheiro civil ou arquiteto, ambos devidamente habilitados. O perito deverá atender às diretrizes da ABNT NBR 14.653.

São diversas metodologias aceitas, mas a jurisprudência entende ser mais eficaz para as locações comerciais em Shopping Center o método comparativo. 

A partir dessa prova, será atribuído o valor da locação do ponto comercial. Por vezes, o inquilino e o locador não chegam a um consenso quando da renovação do contrato de locação comercial. Por essa – e por outras razões, a ação renovatória é comumente utilizada pelo locatário para valer seu direito à renovação locatícia de imóvel não residencial até mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos legais.

Com efeito, após a produção da prova pericial, o juiz valerá do laudo, das manifestações dos assistentes técnicos e dos argumentos trazidos pelas partes para declarar renovada a locação e atribuir o valor justo de mercado.

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