A Cláusula de vigência obriga que a locação permaneça vigente pelo prazo determinado no contrato ainda que o imóvel seja transferido, obrigando-se o adquirente a respeitar a locação.

Exige-se que o contrato de locação seja registrado/averbado no competente cartório do Registro de Imóveis, para os fins do disposto no art. 576 do Código Civil/2002:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

O STJ, entretanto, adotou entendimento de que: “ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição.

Nas palavras do Eminente Min. Paulo de Tarso Sanseverino, a finalidade da averbação do contrato, exigida pelo art. 8º da Lei n. 8.245/91 como requisito para a oposição do contrato de locação ao adquirente do imóvel, é unicamente a de dar publicidade à locação vigente.

Conclui-se que, embora a averbação do contrato de locação não tenha sido formalizada, quando o adquirente tiver ciência inequívoca, não poderá denunciá-lo, devendo o locatário ser mantido na posse do bem.

Precedentes: AgRg nos EDcl no REsp 1322238/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado

em 23/06/2015, DJe 26/06/2015; AgRg no AREsp 592939/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado

em 03/02/2015, DJe 11/02/2015; REsp 1269476/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/02/2013, DJe

19/02/2013.

Rafael Torres

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Para conhecer mais sobre a trajetória profissional dele, acesse a aba EQUIPE.

“Fui criado em família ligada ao Direito. Meu pai e tio, seu irmão, tiveram, por anos escritório juntos, até o momento em que meu tio assumiu, pela classe dos advogados, a posição de magistrado no extinto Tribunal de Alçada e, após, no Tribunal de Justiça.

Ainda que não sentisse ligação com a área de Direito, na juventude, meus amigos me chamavam a atenção para a aptidão da oratória.

No difícil momento da escolha da profissão, não tive como primeira opção o Direito. Todavia, foi a porta que se abriu naquele momento.

Na faculdade, já no primeiro ano, fui trabalhar no Escritório do meu pai, não na condição do filho do dono, mas como mero aprendiz, o que aceitei com naturalidade. Fui galgando minha posição ao natural, até receber minha carteira da OAB, de Estagiário, o que me outorgava a condição de participar de audiências na Justiça de Trabalho e alguns outros procedimentos.

Em agosto de 1985, me formei pela PUC/RS e tive a satisfação de receber o diploma das mãos de meu pai que, à época, era professor daquela Instituição.

A vida seguiu, os anos passaram, até o momento em que meu pai, aliás, um grande profissional, cansou e, ainda advogando, no ano de 2010, como se diz na gíria, me passou o bastão dos Ahrends. Atuou, ainda, até o ano de 2015, quando entendeu parar.

Permaneci com a equipe existente, agregando ao time Ahrends profissionais qualificados e continuamos nesta bem sucedida trajetória até os dias de hoje.”

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Ela é realizada quando há divergência entre o valor ofertado pelo inquilino e a contraproposta das locadoras. O trabalho é realizado por engenheiro civil ou arquiteto, ambos devidamente habilitados. O perito deverá atender às diretrizes da ABNT NBR 14.653.

São diversas metodologias aceitas, mas a jurisprudência entende ser mais eficaz para as locações comerciais em Shopping Center o método comparativo. 

A partir dessa prova, será atribuído o valor da locação do ponto comercial. Por vezes, o inquilino e o locador não chegam a um consenso quando da renovação do contrato de locação comercial. Por essa – e por outras razões, a ação renovatória é comumente utilizada pelo locatário para valer seu direito à renovação locatícia de imóvel não residencial até mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos legais.

Com efeito, após a produção da prova pericial, o juiz valerá do laudo, das manifestações dos assistentes técnicos e dos argumentos trazidos pelas partes para declarar renovada a locação e atribuir o valor justo de mercado.

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Algumas dúvidas surgem:

1.       Print de Whatsapp também é ilícito em processo cível?

2.       Há alguma forma de tornar a prova lícita?

Pela norma processual cível (Artigo 369) “As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz”.

As provas ilícitas, a seu turno, não têm eficácia no processo, proteção trazida pela Constituição Federal, art. 5º, LVI). Considerando que o regramento Constitucional sobrepõe às leis inferiores, a aplicação do julgado pelo STJ em matéria penal também se pode ser aplicado aos processos cíveis.

Quanto ao questionamento “Há alguma forma de tornar a prova lícita?”, sugerimos duas formas: periciar o celular ou realizar Ata Notarial.

Pela Ata Notarial, o Tabelião vai detalhar o procedimento por ele usado para acessar as mensagens e informar, além do conteúdo da conversa, quem são os envolvidos, conferindo fé-pública ao documento.

Por fim, ressaltamos que a decisão proferida pela Sexta Turma do STJ, quem decidiu pela invalidade de prova obtida pelo espelhamento de conversas via WhatsApp, não é vinculante aos demais casos obrigatoriamente.

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