A Cláusula de vigência obriga que a locação permaneça vigente pelo prazo determinado no contrato ainda que o imóvel seja transferido, obrigando-se o adquirente a respeitar a locação.

Exige-se que o contrato de locação seja registrado/averbado no competente cartório do Registro de Imóveis, para os fins do disposto no art. 576 do Código Civil/2002:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

O STJ, entretanto, adotou entendimento de que: “ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição.

Nas palavras do Eminente Min. Paulo de Tarso Sanseverino, a finalidade da averbação do contrato, exigida pelo art. 8º da Lei n. 8.245/91 como requisito para a oposição do contrato de locação ao adquirente do imóvel, é unicamente a de dar publicidade à locação vigente.

Conclui-se que, embora a averbação do contrato de locação não tenha sido formalizada, quando o adquirente tiver ciência inequívoca, não poderá denunciá-lo, devendo o locatário ser mantido na posse do bem.

Precedentes: AgRg nos EDcl no REsp 1322238/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado

em 23/06/2015, DJe 26/06/2015; AgRg no AREsp 592939/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado

em 03/02/2015, DJe 11/02/2015; REsp 1269476/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/02/2013, DJe

19/02/2013.

Rafael Torres

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Milhares de demandas têm sido ajuizadas em todo o País buscando a alteração do índice de reajuste de alugueis contratado do pacto locatício, geralmente para o IPCA ou IPC, em razão do aumento expressivo do IGP-M (ou IGP-DI), índices tradicionalmente utilizados nas locações, desde o ano de 2020.

Na maioria dos casos, invoca-se o art. 317 do CC, que autoriza a revisão judicial quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, e o art. 478, do CC, que autoriza o devedor pedir a resolução do contrato, evitável pelo credor segundo o art. 479, nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Sem adentar no exame de todos elementos que compõem os precitados dispositivos, o elemento comum a ambos é o fato imprevisível. Contudo, a série histórica do IGP-M indica que este índice acumulou alta de 19,99%, no ano de 1999, e de 26,41%, em 2002, neste último, superando a variação do ano passado, 23,13%. Além disso, comparando as séries históricas do IGP-M e IPCA, entre 2009 e 2017, este teve variação positiva acumulada superior àquele. Inclusive, em alguns anos, o IGP^[1] foi negativo, enquanto a variação do IPCA foi positiva^[2].

Tais circunstâncias permitem rebater a alegação de imprevisibilidade do fato, assim como sugerir algum grau de oportunismo no pleito de substituição do índice inflacionário.

De outro lado, a análise dos pedidos de alterações de índices de reajuste não pode ignorar as regras e princípios que incidem sobre os contratos empresariais.

Com efeito, a Lei nº 13.874 (Lei da Liberdade Econômica), editada em 2019, elencou inúmeros direitos e inseriu princípios ao ordenamento jurídico brasileiro, alterando o Código Civil para reforçar a importância ao respeito da autonomia das partes nas negociações privadas e limitar a intervenção estatal, garantindo a excepcionalidade da revisão contratual em contratos paritários e empresariais.

Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção (Art. 421-A, Código Civil).  O inc. III dispõe que “a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.

Já no caso específico de Shopping Centers, que representa parcela significativa do universo das ações revisionais de índices inflacionários, além de regidos pelos normativos acima referidos, já se havia previsão legislativa conferindo ampla prevalência à autonomia privada, como se infere do art. 54 da Lei do Inquilinato, segundo o qual “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação (…).”

Ademais, os contratos em shopping center configuram o que se denomina redes de contratos, consistentes em um “conjunto de vários contratos bilaterais, normalmente mantidos entre um líder e outras empresas, de forma que estas não mantém relação contratual entre si”, mas “com intensa colaboração entre as partes, normalmente catalisada pelo líder da rede e por sistemas de governança” e apresenta “interdependência econômica entre os membros da rede”, nos precisos ensinamentos da civilista Paula Forgioni.

O enfrentamento do tema, portanto, não pode ser feita de maneira descontextualizada. Tratando-se de contratos empresariais paritários, celebrados entre empresas e, em especial pertencentes à categoria dos contratos em rede, como no caso de shopping centers, a intervenção judicial deve ser vista ainda com maior cautela ante os reflexos que suas decisões podem causar à harmonia do conjunto.

Por tais razões, imperiosa a análise, caso a caso, dos elementos essenciais dos institutos jurídicos que albergam a revisão dos contratos, observando seus contornos contratuais próprios e as demais normas incidentes, não havendo solução genérica passível de ser aplicada, uniformemente, a toda locação não residencial.

^[1] http://www.yahii.com.br/igpdi.html

^[2]https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9256-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor-amplo.html?edicao=30240&t=destaques

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O que muita gente não sabe, é que além de atuar emitindo pareceres e adequando a empresa à legislação trabalhista pertinente, a advocacia trabalhista empresarial também auxilia nas seguintes frentes:

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Para conhecer mais sobre a trajetória profissional dele, acesse a aba EQUIPE.

“Fui criado em família ligada ao Direito. Meu pai e tio, seu irmão, tiveram, por anos escritório juntos, até o momento em que meu tio assumiu, pela classe dos advogados, a posição de magistrado no extinto Tribunal de Alçada e, após, no Tribunal de Justiça.

Ainda que não sentisse ligação com a área de Direito, na juventude, meus amigos me chamavam a atenção para a aptidão da oratória.

No difícil momento da escolha da profissão, não tive como primeira opção o Direito. Todavia, foi a porta que se abriu naquele momento.

Na faculdade, já no primeiro ano, fui trabalhar no Escritório do meu pai, não na condição do filho do dono, mas como mero aprendiz, o que aceitei com naturalidade. Fui galgando minha posição ao natural, até receber minha carteira da OAB, de Estagiário, o que me outorgava a condição de participar de audiências na Justiça de Trabalho e alguns outros procedimentos.

Em agosto de 1985, me formei pela PUC/RS e tive a satisfação de receber o diploma das mãos de meu pai que, à época, era professor daquela Instituição.

A vida seguiu, os anos passaram, até o momento em que meu pai, aliás, um grande profissional, cansou e, ainda advogando, no ano de 2010, como se diz na gíria, me passou o bastão dos Ahrends. Atuou, ainda, até o ano de 2015, quando entendeu parar.

Permaneci com a equipe existente, agregando ao time Ahrends profissionais qualificados e continuamos nesta bem sucedida trajetória até os dias de hoje.”

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Ela é realizada quando há divergência entre o valor ofertado pelo inquilino e a contraproposta das locadoras. O trabalho é realizado por engenheiro civil ou arquiteto, ambos devidamente habilitados. O perito deverá atender às diretrizes da ABNT NBR 14.653.

São diversas metodologias aceitas, mas a jurisprudência entende ser mais eficaz para as locações comerciais em Shopping Center o método comparativo. 

A partir dessa prova, será atribuído o valor da locação do ponto comercial. Por vezes, o inquilino e o locador não chegam a um consenso quando da renovação do contrato de locação comercial. Por essa – e por outras razões, a ação renovatória é comumente utilizada pelo locatário para valer seu direito à renovação locatícia de imóvel não residencial até mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos legais.

Com efeito, após a produção da prova pericial, o juiz valerá do laudo, das manifestações dos assistentes técnicos e dos argumentos trazidos pelas partes para declarar renovada a locação e atribuir o valor justo de mercado.

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Algumas dúvidas surgem:

1.       Print de Whatsapp também é ilícito em processo cível?

2.       Há alguma forma de tornar a prova lícita?

Pela norma processual cível (Artigo 369) “As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz”.

As provas ilícitas, a seu turno, não têm eficácia no processo, proteção trazida pela Constituição Federal, art. 5º, LVI). Considerando que o regramento Constitucional sobrepõe às leis inferiores, a aplicação do julgado pelo STJ em matéria penal também se pode ser aplicado aos processos cíveis.

Quanto ao questionamento “Há alguma forma de tornar a prova lícita?”, sugerimos duas formas: periciar o celular ou realizar Ata Notarial.

Pela Ata Notarial, o Tabelião vai detalhar o procedimento por ele usado para acessar as mensagens e informar, além do conteúdo da conversa, quem são os envolvidos, conferindo fé-pública ao documento.

Por fim, ressaltamos que a decisão proferida pela Sexta Turma do STJ, quem decidiu pela invalidade de prova obtida pelo espelhamento de conversas via WhatsApp, não é vinculante aos demais casos obrigatoriamente.

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As micro e pequenas empresas foram as principais responsáveis pelo aumento de 19% no número total de pedidos para registro de marcas.

O processo costuma levar, em média, de 1 a 2 anos, podendo haver oposição de outras marcas ou outras situações que levem a tardar o processo.

Separamos algumas dúvidas frequentes sobre o assunto:

1. É possível registrar marca no nome pessoal de alguém?

Segundo o INPI, a pessoa física pode requerer o registro de marca, desde que comprove a atividade exercida, através de documento comprobatório, expedido pelo órgão competente. O INPI verificará a habilitação profissional junto ao órgão ou entidade responsável

2. Quais os custos para registro de marca?

Atualmente, o INPI cobra R$355 por classe (no início do processo), acrescido de R$745,00 (valor cobrado ao final do processo quando da concessão do primeiro decênio de vigência de registro de marca e expedição de certificado de registro). Há possibilidade de descontos de até 60% por pessoas naturais, microempresas, microempreendedor individual e empresas de pequeno porte, cooperativas, instituições de ensino e pesquisa, entidades sem fins lucrativos, bem como órgãos públicos. De outro lado, o valor pode ser acrescido, se houver necessidade de cumprimento de exigências, apresentação de documentos, interposição de recurso, etc

3. Como sei se a marca da minha empresa pode ser registrada?

É necessário fazer consulta no banco de dados do INPI.

4. Quanto tempo dura o registro de marca?

O registro da marca vigorará pelo prazo de 10 (dez) anos, contados da data da concessão do registro, prorrogável por períodos iguais e sucessivos.

5. Pode haver duas marcas com mesmo nome?

Não há qualquer impedimento legal para que duas marcas iguais ou semelhantes convivam, desde que não importe em confusão ao consumidor e atuem em nichos de mercado distintos.

#registrodemarca#inpi

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